蓝田区已经多年来没有新供应推出，附近一些大型屋苑例如丽港城、汇景花园楼龄都已经超过30年。会德丰旗下KOKO HILLS系列于2020年开价时，就是主打区内廿多年后首个全新大型屋苑。今次《专家验砖头 》主角KOKO MARE业主陈生（化名），他看中区内大型新盘供应少，决定买楼收租，目标吸引九龙湾及港岛区一带的单身租楼族。验楼方面，虽然单位整体获得逾80分不俗分数，但其中一个玻璃组件需要整个更换，复杂程度让验楼师直呼相当麻烦！

陈生是位公务员，太太则在私人企业上班，二人家住大围。由于距离退休日子不足10年，加上现时手上有一笔积蓄，遂与太太商量，想买多层楼收租投资，每月自制一笔被动收入。他表示，如果将来楼市畅旺，放售物业会获得利润，也会是考虑之一。

考虑到蓝田区私人物业大多是楼龄大的屋苑，新楼欠奉，而且一房户供应比较少，距离蓝田站也是10分钟步行距离，“本身油塘呢个位置，我哋觉得有机会吸引到九龙湾或者港岛东个边一啲单身白领，同埋呢到环境都清幽，我相信住落都舒服”。说到买楼收租，不少投资者都会想到入手启德一带，不过陈生坦言没有特别考虑该区，因为那边供应已经非常多，租盘太多选择，竞争相当激烈。相较之下，蓝田这区租盘供应较少，尤其一房选择更是不多。

预估楼市拾级而上

陈生终于出手，在2023年4月买入KOKO HILLS系列之一KOKO MARE，一个316方呎一房单位，楼价662万元，呎价2万元。二人付4成首期约264万元，选择实时供款，如果放租计算，参考市场租金，同类型租盘叫价$17,500至18,500，租金回报约2.6厘。陈生指当时经济状况许可，手头上预算充裕，所以才会做这个决定，供得亦不太辛苦。不过，减息周期在2024年9月才展开，比陈生预计来得较迟。

楼市近年逐步回调，即使政府在去年全面撤辣，但2024年全年楼价跌7%，较2021年高峰期更是跌近3成，陈生表示，在做买楼决定时已看到楼市放缓，不是特别明朗，短期楼市有机会继续下行，但相信楼市在减息配合下，情况逐步改善。“长远嚟睇唔会好担心，会拣收住租先，长远买卖楼市方面，都系有机会拾级而上。唔需要太过悲观，我哋都睇长线少少，打算长期持有。”

前方地盘起公屋 景观随时有变

除了楼价充满变量，现时单位望海的开扬景观亦随时有变，皆因屋苑被“前茶果岭高岭土矿场”地盘包围。该地盘日后计划兴建2,250个公营房屋，容纳6,400人口，最快2027年才完工。陈生当初买楼时候已知悉新盘前方有大地盘，未来会有公营房屋发展，但坦言收楼后发现地盘位置比想象中更近距离，而且开始有噪音影响。 “当初买嘅时候都有考虑过呢件事，但是凭当时位置、坐向各样，有谂有影响但冇而家呢个情况影响大，当时觉得距离几远。”

浴室玻璃花痕深 换件繁复

等了逾一年，终于正式收楼，这个呎价达2万元的单位，交楼质素又如何？经验楼师陈智康（康Sir）详细验修后，单位得分88分，幸好没有漏水，也没有地板空鼓，不过就主要发现三大问题，其中最大问题是浴室玻璃发现一条非常明显的花痕，“明显之前俾人割咗一刀，而家呢个咁深嘅花痕，要成件玻璃换”。康Sir指这个换件工程很繁复，首先要将吱胶打开，连同浴室柜件也要拆开，才能换上一块新玻璃，再重新安装及试水，过程相当麻烦。

另外，厕所喉嘴边发现滴水，本来作用是阻隔沙石，“可能系之前清洁嘅时候，喉嘴装得唔稳，需要发展商跟进。”

最后，该屋苑普遍发现窗台石松脱的情况，而这个单位也不例外。睡房窗台石块之间安装得不平滑，容易伤手，建议拆开更换，避免受伤风险。

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