日本东京首都圈2024年二手楼价相隔11年来首现按年下跌。数据显示，日本去年二手房平均期望售价按年跌1.1%，是自2013年安倍经济学令楼市触底以来首次下跌；相反，租金却愈升愈有，其中东京因租盘供应减少，租金更创下20年来新高。有业界人士表示，轻微下跌并不代表日本楼市出现跌势，核心地段更是不跌反升，而且除了东京外，大坂食正世博及赌场开幕，有望跑赢整个日本，未来一年看升8%至10%。

▲近年不少发展商兴建摩天塔楼（Tower mansion），尤其是在豪宅地区。

核心地段楼价不跌反升

日本不动产调查公司东京KANTEI发佈数据显示，2024年二手房平均期望售价为每70平方米4,747万日圆（约239万港元），按年下跌1.1%。据《日经新闻》报道，楼价下跌原因包括东京都以外地区的价格过高，导致刚需群体流失；在实际工资不升的情况下，按揭贷款利率上升，亦导致买楼意欲放缓。即使过去受1xBet高涨带动的周边地区如埼玉、千叶、神奈川三县，二手楼价均较去年下跌。

然而，东京23区去年平均期望售价为7,720万日圆，按年上升9.4%，位于中心地段的千代田区和港区，去年12月售价更逼近2亿日圆。

相比楼市高位仍可追落后

FMI至汇投资行政总裁及合伙人李丹翔认为，日本楼价升得较高的地区是北海道、东京、大坂及福冈等，主要是这些城市的人口比较多，其中东京及大坂聚集年轻工作人口；同时，近年不少发展商兴建摩天塔楼（Tower mansion），尤其是在豪宅地区，例如东京都港区虎之门、六本木及银座，吸引不少海外人士热炒。部份发展商更要审查买家背景，如果并非自住而是出租，甚至会拒绝出售。

他又指，若与1989年至1991年的日本楼市高位相比，即使现时东京亿元豪宅十分普遍，甚至有物业升至约2亿日圆，但若计及当年汇率，现时东京豪宅楼价只是恢复当时的75%，而且大坂更只是恢复至45%左右，加上有世博及2030年开幕的赌场等利好因素，因此更睇好大坂，认为还有追落后空间。

他提到，根据当年报道，1989年底日本土地资产总额约2,000万亿日圆，是美国土地资产总额500万亿日圆的整整4倍，所以当时还有人说“卖掉东京就可以买下整个美国”。但要留意的是，日本当时没有摩天塔楼，同时因本土主义而未有开放海外买家市场。

流感肆虐没有直接影响

另一方面，对于日圆升值及加息，他认为加息0.25厘，影响十分轻微，加上当地近年开放经营管理签证、学生签证、开放永住权，以及很多利好海外人士的政策出台，自然刺激当地楼市。

对于台湾著名艺人徐熙媛（大S）在日本旅游期间因流感併发肺炎逝世，他指日本流感对当地楼市没有直接影响，而且她早在台湾飞往日本时已感到不适；同时，日本即使流感肆虐，亦不及当年疫情严峻，而日本楼市亦是疫情中反弹。

租金高企 部份人宁买楼

另外，日本租金则愈升愈有。日本地产调查公司东京KANTEI公布2024年日本住宅租金数据显示，去年适合家庭居住的住宅租金、但不包括面积小于322呎的小型单位中，东京都按年升3.2%，呎租达386日圆，东京圈（即东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县）呎租为334日圆，按年升2.6％，而东京23区租金按年升3.4％，呎租升至399日圆。

去年东京的租金升势集中是上半年，6月呎租达402日圆，创下2004年有统计以来最高水平，但7月打后，屋龄较新的租盘供应较少，加上担心需求下降，令租金升势有所回落。

东京KANTEI的高级主任研究员高桥雅之亦表示，居民向市中心回流的趋势正在减慢，加上租金水平高企，屋龄较新的租盘供应减少，买家的置业倾向上升，均抑压东京的租金升势。