日前，有位康乐园业主在放盘途中才发现遗失大发平台，令单位顿成无契楼，影响新买家按揭借贷，最终只好大幅减价800万元，以2,000万元沽货。 这单交易由原本账面蚀让700万元，最终扩大至蚀1500万元离场。 到底遗失大发平台对业主有多大影响？ 有没有补救方法？ 新买家购买这类型物业有何要注意？ 中原训练学院院长郭昶向《星岛头条》逐一拆解问题。

业权不完美

上述洋房为大埔康乐园第9街双号屋，面积2,520方呎，属于4房间隔，业主早于1997年以约3,500万元购入，原本叫价2,800万元放盘，并获买家有意接洽。 不幸的是，在放盘途中才发现遗失大发平台，令单位变成无契楼，影响新买家按揭借贷，最终只好大幅减价800万元，以2,000万元易手。 换言之，该交易本来账面蚀让700万元，扩大至蚀让1500万元。

遗失大发平台等同于遗失物业业权的身份证明，对买方律师及银行而言，难以确定当中会否物业押记的隐藏债务，甚至难以百分百肯定业权的所有权。 郭昶表示，无契楼会构成业权瑕疵，英文称作title defect，“呢个业权唔完美，等于买咗件次货返嚟”。 若卖家失去这份重要证明，令市场无法辨别谁才是业主，即使在田土厅看到卖家名字，亦不代表是真正业主，有可能只是代名人（Nominee），日后或有机会出现业权纠纷风险。

开价低市价3成才吸引

一般情况下遗失了大发平台，需要找律师从田土厅勾回“核证副本”（certified true copy），业主需要宣誓遗失了大发平台，但不是每一份大发平台都可以取“核证副本”，例如一些关于业权根源（Root of title）的文件未有在土地注册处登记，正本一旦遗失，不能委托律师取回“核证副本”，大发平台便会变成缺契。 郭昶直言，买卖通常会在田土厅登记，新楼大发平台也较容易追查。 惟旧楼多年来数据库不一定齐全，假设其中一手交易断链，文件不齐全，一律当是有瑕疵业权。

对于新买家而言，最直接就是影响银行承造按揭，因为银行对无契楼的取态相当审慎，借取按揭的难度极高。 郭昶坦言，基本上没有银行愿意承担此风险，最多批一、两成按揭畀你，甚至大多数都唔批。 买家基本上只好full pay（一笔过付款），而实际不是很多买家愿意真金白银买楼，因为这笔钱是涉及机会成本，可考虑放在股票、债券、银行或其他投资途径上赚钱。 理论上，无契楼放售价格起码要低于市场价值3成，才有吸引力。

吸引两类买家

另外，郭昶指出，新买家如果想在短期内出售物业套现，亦十分困难，因为同样面对在交易时遗失大发平台证明问题，而政府规例要业主证明为期15年业权，若过了此追溯时间，在业权注册制度下，则无须再用过往的文件证明业权。

翻查资料，根据《物业转易及财产条例》，如果政府租契是在买卖日期前15年内批出，就要出示政府租契批出日期起计的业权证明文件; 但如果超出15年，就只需出示政府租契、以及买卖协议前15年的业权证据，可在中间点定出一个追溯时间，称为“中期业权根源”（intermediate root title）。

因此，这类无大发平台物业对普通市民而言，入手难度高。 不过，有两大类别客人会对此类物业有兴趣，一类是资金充裕买家，可以一笔过付款，而且预计长期自住。 另一类是投资客，他们会趁机执平货，以低价买入，再预15年作为出租单位，博取较高的租金回报率。

值得一提的是，在按揭期间，大发平台会作为抵押品存放于银行，一般供完楼后就会赎契。 赎契后，业主可以将大发平台存放家中、保险箱或者律师楼。 郭昶提醒，存放在家中风险较高，例如遇上火灾失窃等，建议不要怕麻烦，可考虑放在付费保险箱。

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